纵观各城市的发展进程，政府部门为加快城市建设发展、落地产业项目，局部调整已有城市规划文件，以增加建设用地指标情况时有发生，但为布局农田而缩减已有建设用地规模的情况则鲜有出现。

然而，惠州市自然资源局近日对外公示的《惠州市小金口长命湖片区部分地块控制性详细规划调整论证报告及调整草案 （征求意见稿）》（下称“规划调整”）则出现了这一幕不常见的调整局面。作为惠州北站高铁新城的重要组成区，随着规划调整，片区城镇住宅用地规模缩减29.47公顷，耕地面积增加25.79公顷，严控新城开发强度，严守耕地保护红线。

规划调整情况

记者注意到，随着惠州生态优先、绿色发展路径持续深化，因地制宜建设新城，融自然生态建设现代化田园城市正在实践落实。

北站新城南部155公顷新区

打造高品质滨水生活区

近年来，惠州紧抓“双区”建设机遇多个新城片区迎来快速发展，其中最为突出的则为一南一北的金山新城和北站高铁新城。相对于金山新城承载的未来城市中心的建设使命，依托赣深高铁高标准设立站点带来发展机遇的北站新城更为直接，高铁站线工程不断推进，区域发展热度持续高涨。

据南方日报记者不完全统计，自星河地产、保利地产和领地集团于2017年11月在此竞夺拿地开始，过去三四年时间内，叠加片区已有的金裕、龙光，高铁新城片区已吸引了万科、龙湖、雅居乐、中海等十余个中大型房企重仓布局。

从惠城江北出发，沿着惠博大道西行进入小金河大道，或沿惠州大道进入小金口汤泉片区，多个项目正在紧张施工，新城建设脚步快速。据及时的惠州房地产交易情况可知，该片区正逐步成为惠州居民置业购房的主力城市片区之一。

位置图

《规划调整》范围便位于这一快速发展的高铁新城片区南部。位于北部小金口街道，距离高铁核心区约2.5公里，距离江北火车站约4公里，距离江北行政中心约6.4公里。据规划图显示的四至范围：该规划调整的长命湖片区西临白石路，北临1号公路（南北轴线），东临奎湖路，南至丰高路，总用地面积约155.06公顷。

在用地属性方面，按照既有的《惠州市惠城区土地利用总体规划（2010-2020 年）调整完善》 《惠州高铁北站地区分区规划》 等规划内容，长命湖片区规划范围内建设用地面积约149.38公顷，非建设用地5.68公顷，均为水域，用地性质以居住用地、教育科研用地、商业用地、体育用地为主。

聚焦到片区发展前景和定位，记者注意到，惠州市2016年批准的《莞惠城际轨道惠州客运北站TOD综合开发控制性详细规划（小金口长命湖片区）》基本与本次调整方范围保持一致，该规划内容显示片区定位为集优质居住、滨水休闲、文化娱乐、运动健身于一体的高品质滨水生活服务配套区，将打造“一轴、两心、四组团”的城市景观形态格局。

用地现状图

关注到该片区的土地利用现状，除东南侧临近惠州市技师学院附近有少量村庄，其余均为农林用地和水塘，现状建设用地面积仅有8.5公顷，现在非建设用地面积达到146.56公顷。对照原有片区规划的建设用地面积指标，长命湖片区无疑将成为高铁新城开发的又一片热土。

新增25.79公顷耕地

建设现代化田园新城

借助航拍设备从技师学院路段俯瞰规划调整的长命湖片区，较《规划调整》图示更加清晰可见的是，片区内山林、农田和河道分布密集，自然生态环境良好。贯穿区域的风门坳河流域综合整治工程正在实施。

作为惠州北站高铁新城的重要组成部门，长命湖片区将以怎样的城市形态面貌融入新城发展？是按照既有的城市规划预期密集城市建设，还是充分考虑现状农田等属性，为现代新城融入田园风光？

记者注意到，长期以来一直坚持生态优先、绿色发展路径的惠州做出了自己的选择。调整既有规划内容，适度缩减建设用地指标规模严格落实耕地保护政策。

按照既定规划显示：规划范围内建设用地面积约149.38公顷。随着《规划调整》，调整后范围内规划建设用地规模将缩减至约119.95公顷，减少约30公顷面积。其中，居住用地面积约 45.52 公顷，二类城镇住宅用地+商业用地面积约 7.13 公顷，公共管理与公共服务用地面积约22.96 公顷，交通运输用地面积约 32.08 公顷，公用设施用地约 2.0 公顷，绿地与开敞空间用地面积约 10.26 公顷。

在最受资本市场关注的城镇住宅用地类型上，原规划的74.06公顷规模已调整至44.59公顷，宗用地规模占比也从47%降至28.7%，不足三成。与此同时在耕地保护层面则从未规划指标到规划25.79公顷面积，总用地占比达到16.7%。另在文化、教育、交通和医疗等用地类型上则进行了有序的整合，窄路密网，优化规划新区的居住生活体验。

“惠州长命湖片区规划的调整是一个很有价值的尝试，这是惠州生态优先，绿色发展路径的有力探索。”城市规划专家、深圳市城市空间规划建筑设计有限公司副总规划师朱枫介绍，在过去几十年的城建进程里，密集的高楼大厦、各类建筑组合是常见的城市的打开方式，但如何有效的因地制宜，将山野、田园等自然要素与现代城市要素有机融合，全国各地也都在摸索。“惠州高铁新城南片区以目前的规划框架引导，很有建设现代化田园城市的潜质。”

朱枫同时认为这也体现了惠州城市运营能力的持续提高。他介绍，一个城市将一个高速发展的新区较大规模的商用土地“复耕”，放着较大体量的可预期土地财政收入落空，这实际上也体现着一个城市的发展自信和城市经营能力的提升，有着更加明确的城市发展预期和城市形象追求。

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新区配置8所学校3所医院保民生

随着片区规划调整，原有住宅用地大幅缩减，该《规划调整》文件对区域规划人口规模也做了同步调整，并在教育医疗配套和公共道路设施等方面予以优化。

记者注意到，结合规划预测结论，惠州北站新城长命湖片区人口规模容量约为4.16万人，相较于原有规划设定的6.2万人减少约2.04万人，而生活配套设施则按照满足4.5万人的实际服务需要进行配置。

在最受居民关注的教育医疗设施方面，片区规划调整后将设置1处36班初中，1处48班小学、1处30班小学，以及5处12班制幼儿园，幼小初各级学位基本能够满足居住人口需求，临近的白石地区学位还可提供有效支持。

医疗卫生设施则规划设置500床综合医院1处，门诊部1处，服务人口规模10-12 万人，社区卫生服务站1处，服务人口规模 0.5-1.2 万人，满足片区设定人口规模医疗卫生设施服务需求。

在休闲公园和绿地设置层面则以风门坳河水清岸绿工程为中心进行适应性调整，提高公园绿地的可达性和加强与北侧湿地公园。同时设置一处可服务人口规模5-10万人的全民健身中心和3处社区体育活动场地作补充。

值得注意的是，用地属性的重新布局也带来了地块的重新划定，区域路网重新规划组织后将有效实践“窄马路、密路网”城市道路布局理念，拓宽奎湖路、风门坳路（24米拓宽至26米）、丰文路（12米拓宽至18米），增加的3条支路路宽按照18米控制，同时调整风门坳路线型，提高景观渠——风门坳渠的公共空间开放性，打造新型的现代山水田园新城。