引言：对于买房投资，最关注的应该是城市群格局未来将会是怎样的趋势发展，将会吸附怎样的产业和人口来支撑城市的经济，也是最能实际判断出一座城市楼市有没有具备真正价值的体现，也就决定着你所购置的房产以后会不会涨价及涨价后是否容易转手。

作为房产投资学的经典法则，影响一个楼盘价格涨幅的因素中，楼盘区域位置占到80%，而楼盘本身却仅仅只占20%的比重，这就是为什么有些地段好的一般楼盘价格涨幅却超过了地段一般但是楼市品质很好的楼盘。真正要想买到一个未来升值空间大的楼盘，前提是要买对一个升值快的区域。

在我国有很多环一线城市，即使是属于三四线城市，但由于有临一线的光环，其楼市的价值比一些内陆二线城市和同样级别的三四线城市还要高，主要是因为目前的一线城市都发展的相当成熟，都面临着城市病，就是人口过多，空间发展受限，大量的外来人口和兴起的产业受到空间的限制无法得到充分的发展。

在土地空间发展受限的情况下，这些一线城市的人口才会被迫外溢到周边，临一线城市就成了人口外溢和产业外溢的最佳选择地，其楼市价值也因此不断提高。然而这个时候，置业人群最关切的问题是哪里离一线通勤更方便、通勤时间更短，哪里才会成为他们置业或者置换的目的地。

作为环深城市之一的惠州，近些年，特别是深圳提出东进战略、国家制定粤港澳大湾区大城市群，深圳建立先行示范区后，开始成为了很多刚需置业群体和投资群体的眼中的香饽饽。

那么惠州怎么去买房呢？很多人都说惠州买房就买临深，没错，这个思路是正确的，但是，细分到临深区域，又该如何买房呢？如何根据自己的预想投资周期去买房呢？这里面大有门道。

所有环中心城市买房的一条铁的定律就是以两地通勤时间为准，哪里能够实现两地之间最快通勤，哪里的居住体验度和投资收益就最高，惠州买房也一样。

惠阳曾经很大，追溯到上世纪50年代，整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖，后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区，面积小了行政级别也低了。

虽说是惠州的一个区，但是这个区比较特别，它的区中心离惠州市中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一，直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连，到深圳福田通勤距离也就50多公里。

惠州7个县区中，惠阳的经济并不显眼，去年GDP622亿元，产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域，为什么？因为这里是典型的深圳人的睡城。要做睡城，首先你的交通必须要方便，而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速，惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过；其次高铁惠州南站，到深圳北站只需26分钟，不会比在深圳坐地铁上班慢；

最重要的是地铁，惠州当前没有通地铁，但是深圳主动要把14号线延伸到惠阳，虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批，但我认为审批确定只是时间问题。这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要，50多分钟就能到福田中心。

大亚湾实际上就在惠阳的南面，和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上，大家差不多，大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是，大亚湾靠海，拥有滨海度假资源，所以也会有滨海度假项目。

从经济总量来看，去年大亚湾GDP突破700亿元，但是整个大亚湾的人口也只有20多万，实际上就是4%的人口，却创造了全市15%的GDP，从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的。

在产业方面，大亚湾有个特殊的产业，石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业，这里有国内最大的中外合资项目：中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目，总投资1678亿元，相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带动下，惠州港也成为了广东重要的物流港口，与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群。

交通方面，大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时，深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾，在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心，但是可以直达深圳东进战略的最重要两个地方，龙岗大运中心和坪山中心。同时，在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线，无论到深圳罗湖或者福田都很方便。

惠阳 PK 大亚湾

大亚湾，原属惠阳管辖，1993年5月经国务院批准成立惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积289平方公里，海域面积1300平方公里。到21世纪初，大亚湾初步形成以汽车电子为主导产业，以中海炼化为龙头的石化产业区，以滨海旅游度假为主的黄金海岸旅游度假区五大功能板块，城市发展格局初具规模

惠阳，地处珠三角经济圈东部，面积915.6平方公里，下辖淡水、秋长、三和3个街道和沙田、新圩、镇隆、永湖、良井、平潭6个镇。形成了电子信息、光学玻璃、精细化工、新能源新材料等产业集群，打造了商贸物流、酒店餐饮、休闲旅游、娱乐购物、金融服务全面发展的现代服务业活力区。

根据楼盘分布以及区域规划，我制作了以上区域图供大家参考。

从上图可以看出，惠阳的版块可划分为：惠阳新城、白云新城、惠阳老城、南站新城这四大板块；

大亚湾的板块可划分为：临深区域、万达商圈、比亚迪商圈、中心区，澳头老城区。

惠阳pk大亚湾

大亚湾，原属惠阳管辖，1993年5月经国务院批准成立惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积289平方公里，海域面积1300平方公里。到21世纪初，大亚湾初步形成以汽车电子为主导产业，以中海炼化为龙头的石化产业区，以滨海旅游度假为主的黄金海岸旅游度假区五大功能板块，城市发展格局初具规模

惠阳，地处珠三角经济圈东部，面积915.6平方公里，下辖淡水、秋长、三和3个街道和沙田、新圩、镇隆、永湖、良井、平潭6个镇。形成了电子信息、光学玻璃、精细化工、新能源新材料等产业集群，打造了商贸物流、酒店餐饮、休闲旅游、娱乐购物、金融服务全面发展的现代服务业活力区。

根据楼盘分布以及区域规划，我制作了以上区域图供大家参考。

从上图可以看出，惠阳的版块可划分为：惠阳新城、白云新城、惠阳老城、南站新城

三和经济开发区、秋长白石经济开发区这六大板块；

大亚湾的板块可划分为：临深区域、万达商圈、比亚迪商圈、大亚湾中心区，旅游区。

区域特点是“新”，位于惠阳北部，从卫星地图可以看出，目前大部分处于空白区域，除了已经建好的光耀城等个别项目，大部分地块处于待开发或在开发状态。

叶挺大道和迎宾大道（颇有迎接宾客之意）是主要交通要道，分别是双向6车道和8车道，承担着惠阳新城的主要交通。

云集着实力房企，如 中洲控股、融创中国、金辉集团、光耀集团；其中光耀集团的光耀城已经开发完毕，中洲控股的公园城、融创中国的玖樟台和金辉的三个项目目前已经在建设中。

最大的优势可以说是“惠阳政务中心”所在（目前已经有40多个相关单位在里面办公了）；另外值得一提的是近期规划的轨道交通“惠州1号线”，从惠城赣深高铁的“惠州北站”，途径叶挺大道，抵达“惠州南站”。

主要不足在于区块处于开发前期，虽有商业、教育等配套规划，需要5年的时间去沉淀，目前价位在10000-13000元/㎡。

白云新城的情况和惠阳新城有点类似，都属于一个新区域。同时，白云新城的地理位置更优，也属于临深片区。

这个区域可以说是老城区中唯一一块“净土”了，区块民房较少，如星河、恒大、保利等房企均在这块区域发展。被惠阳政府斥资400亿定位为惠阳的豪宅区

恒大的棕榈岛高尔夫也是不错的景点之一，周末不乏企业高管来这打球休闲。

区块内有一个名校——“清恒小学”（清华和恒大合作）。距离市政府、天虹商场、体育馆在2-3公里的一个范围内，所以说优于惠阳新城片区。

值得一提的是“深圳地铁14号线沙田站”，距离白云新城片区约3公里的距离；以及“沈海高速”的白云坑出口（规划），这些交通的便利对该片区而言也是两大增值点。

不足的是该片区内暂无大型商业规划，各小区楼下有些简单的商店可供日常所需。可以去2公里处的天虹商场购物。

目前该片区建设完成50%左右，预计3-5年左右的一个时间这50%就可以基本完善，目前价格在13000-15000元/㎡。

身为老城，自然是底蕴深厚、配套齐全。不但政府配套云集，商场、教育、医疗等配套也是非常完善，这个是最大的优势；目前在售价格大概在13000-15000元/㎡左右。

如“崇雅中学” 叶挺将军的母校，也是百年老校，口碑广为称赞；好宜多、天虹等老牌商业综合体；还有一栋地标性的建筑——诚杰壹中心，

以上这些可以说是老城最大的亮点了，下面就要说说他的不足了。

城市规划不合理，民房与商品房混搭，道路多为双车道，个别为双向4车道，交通相对会拥堵一些，未来发展方面被新区与“超车”也是大概率事件（可以比照深圳的“罗湖”和“福田”）。

南站新城的规划真心不错，如果真的开动了，无疑是一块堪比福田中心的宝地

他最大的不足，就是一切仍在规划中，这个周期具体时间不好说，唯一可以参考的就是《粤港澳大湾区》的建设速度了，如果湾区建设国家要求加速，那么南站新城项目很有可能在未来3-5年启动！

这个区块基本没什么新房，上面的雅居乐卖11500元/㎡左右，下面的星河丹堤卖18000元/㎡左右。

此区域房价较便宜，惠州上车盘可以选择，这里的盘属于养老盘，未来发展空间还要看当地政策，目前房价9000-10000，未来有待开发的地还是蛮多，手上房子长久把持！

中心区名副其实，位于大亚湾板块的中心区域。该区块以住宅为主，比较集中。

生活配套 如 医疗 “中山大学附属医院 惠亚医院”、休闲“体育中心、惠民广场、虎头山公园、红树林公园”等；

行政配套有大亚湾区管委、房管局、市场监督局、人民检察院、海关缉私分局等。

在交通方面的主干道 如 “中兴北路——北环路、石化大道、疏港大道、中兴中路等”，交通网络相对完善，均是双向4-6车道。另外“沿海高速”的澳头出口在这（图左边‘石化大道’的位置）。

值得一提的是轨道交通“深大城际”，由深圳机场东途径龙岗过来这边，设终点站；项目将在今年动工。

可以说是相当完善了，唯一不足的就是区域内没有大型商业，也没有这个规划，这个是硬伤（大型商场只能往“西区”那边靠拢了）

西区包含的“万达商圈”、“比亚迪商圈”、“临深”，因为这三个区块各有侧重，所以分开来讲。

万达商圈，名副其实，环绕着万达广场，享受万达的商业红利。位于龙海二路上，往右边去是中心区，再往西边去是临深——深圳。

（石化大道以上是“万达商圈”，以下是“比亚迪商圈”）

商业比较集中，如 万达广场、灿邦新天地，这些都是已经开业的，珑廷广场和翡翠山已经建好了，翡翠山的今年应该也会开业。

这个区域最大的优势就是商业了，非常集中，都在3公里左右的一个范围内。

比较知名的学校有 西区一小、北大培文学校（小-高）、大亚湾四中（在建），还有六小、崇德小学等。

另外还有一个广东最大的儿童公园，政府投资1.2亿打造。内有篮球场、足球场、儿童乐园、两个天然湖、登山道、凉亭、栈道等休闲设施。

这么看来，商业、教育、基本都有了，距离高铁南站15分钟的路程，也不算远。区域的价格在12000-17500元/㎡，个别的楼盘（如灿邦龙廷，牧马湖）价格去到了19000-20000元/㎡。

比亚迪商圈，是以比亚迪工厂为基础的商业集中地。片区人口高达10万人，多以低端消费者为主。

这个片区的配套板樟岭公园、还有缤纷、大润发、世纪城、等商业基本的生活配套可以满足。

值得一提的是“广外外语大亚湾学校”，这个据传在整个广东也不过一手之数。

片区的价格在13000元/㎡左右，个别在15000元/㎡。

这个区域的不足就是工厂比较多（都属于组装类的，没什么化学污染）。其他倒也没啥问题，商业比较集中。

深圳东进，一个坪山规划就有85万就业人口，而坪山主要以产业为主（生物医药、电子信息、5G研发、科研）。而住宅用地是非常稀缺的，作为“临深”，非常协调的做了坪山的“后花园”，承接了外溢的居住人口。

地铁“沙田站”距离该片区3公里左右。还有两所名校“华中师大附校、北大卓越实验学校”。

另外非常值得一提的是去年北京过来的“慧聪集团”，联合龙光地产投资150亿打造总部基地，以互联网、物联网 为主的产业生态。对于整个大亚湾而言是第三大产业入住（另外两个分别是 石化、比亚迪）

区域不足的就是 商业不足，（上图）从上到下，只有最下面（华中师大附校）位置有一个“沃尔玛”以及一条5公里是商业街规划，其他就没有大型商业了。不过这到万达广场也不过5-7公里的距离。

区域的价格在13500-17500元/㎡，个别的楼盘（如 龙光城、德洲城、锦绣壹号）价格去到了17000-20000元/㎡，这些都是距离深圳一步之遥的楼盘。

惠阳和大亚湾正在快速的发展当中，日新月异。值得关注的是，今年是深圳成立经济特区40周年，一定会有重大利好出来，那么深圳边的惠湾片区，是否会吃到红利呢？时间是最好的答案，我们需要把眼光放远，未来总是美好的。