关于惠州，向来有两个极端的派别，一个是挺惠派，一个是惠坑派，目前在深圳，惠坑派占据主流，挺惠派不多，且多为中介。

那惠州到底是机会还是坑?

从地图可以看出，深圳北接东莞惠州，南与香港隔河相望，香港就不说了，东莞和惠州是两个唯二的环深城市。

来看一看惠莞深这三个城市的面积人口和GDP对比。

数据很实在，三个城市对比，惠州面积最大，11599平方公里，接近东莞的五倍，深圳的六倍；人口最少，东莞的1/2，深圳的1/4；经济最弱，东莞的1/2，深圳的1/6。

一句话概括惠州，就是地大，人少，还穷。

位于大湾区的惠州，紧临深莞两个富亲戚，为何经济迟迟未能起步?

四十年前，深圳划为经济特区之后，东莞抢先一步开放政策，引进了大量外资台资发展制造业，而惠州政府反应迟钝，错过了当年的投资进驻潮，等后期想再追赶已经难如登天了。

目前东莞制造业实力雄厚，已是全球最大的制造业基地之一。而惠州仍以第二产业为主，电子、汽车和石化是惠州的三大支柱产业，电子和汽车产业多以组装为主，与东莞产业重合度高，处于劣势。

大亚湾石化项目的引进，增加了GDP产能，但也让惠州付出了不小的环境资源代价，最有价值的海景资源地块，被石化污染打了折扣。

再看地理位置，惠州位于大湾区的边缘，与广州深圳虽都有接壤但纵深都不够，相临的又是增城坪山这样的远郊片区。

与东莞接壤最多，可是惠莞经济重合度很高，无法协同发展；加上惠州缺少人口红利，综合下来，惠州经济一开始失了先机，后期又有众多短板无法弥补，导致一步迟，步步迟。

先天不良+后天不足，我们又怎么能责备惠州政府走土地财政之路呢。天生不是富二代，还不能卖家里的铲子吗?

惠州最大的优势，人虽然少，但地多啊，惠州全域一万多平方公里，土地资源实在是太多太多了。

万万没想到的是，身边的深圳越来越开挂，中国房地产也开启了十多年的大牛市，惠州终于发现自己的存在价值：我临深，我地多，我可以无穷无尽的卖房子啊！

惠州虽大，能蹭概念的区域却并不多，主要集中在临深片区。

临深又集中在大亚湾和惠阳片区，这两个片区都与深圳的坪山区接壤，惠阳区有惠州南站高铁可通达深圳北站，同时加上主城区的配套；大亚湾片区则主要靠海景旅居概念加持，这两个片区成了投资惠州的两大热点片区。而其他远离深圳的片区，除了惠城区做为主城区有部分投资客外，其他几乎可以忽略不计。

在挺惠派看来，深圳均价已超六万，坪山也接近四万，与坪山一路之隔的惠阳和大亚湾只有一万多，与东莞临深片区的两万多，三万多相比，这里是绝对的洼地，涨到均价两万是迟早的事。

此外，深圳房价太高，刚需只能选择外溢，买不起东莞，就只能买惠州，曲线救国，因此，惠州未来是不缺接盘客的。

临深概念打底，再加上14号延长线的一再炒作和大亚湾海景房的概念加持，惠州的房子一直卖的很火。

从2012年到2018年，7年时间惠州一共卖掉了84.28万套商品房，2018年，惠州共卖出了17.5万套一手房，4.3万套二手房，共计卖出房子21.8万套。

21.8万套是个什么概念?2018年，深圳全年卖出新房加二手房共计9.4万套。也就是说，人口只有深圳1/4的惠州，卖出了深圳2.3倍的房子，而且绝大部分是新房。

可以估算，其中至少有15万套是被投资客买走的，靠投资需求支撑的惠州楼市成色不足毫无疑问。

靠投资需求支撑没有问题，问题在于投资最终能否落地，接盘客究竟有多少?

惠州的房子初看起来，真是很坑。

坑一，经济弱，没有产业支撑，本地购买力羸弱。

坑二，地太多，天量供应，一年卖出十几万套，投资客大多想玩击鼓传花的游戏。

坑三，惠州紧临坪山，坪山是深圳的弱区。环一线是个大概念，但并非都有价值。同样是环一线，价值却是分为三六九等的，惠州显然是比较靠后的那个。

坑四，惠州临深绝大部分片区无法实现通勤。无法成为睡城，惠州的价值进一步拉低。

坑五，惠州二手房市场非常不友好，无中介推介，信贷政策苛刻，再叠加目前的三年限售政策，惠州市场是买入容易卖出难。

坑六，传说中的14号线延长线遥遥无期，据说已被发改委驳回，但沿线的几个预留站点已经靠地铁物业的概念，卖出了大量楼盘。

写到这里，别说你，连我的心都拔凉拔凉的，惠州还能买吗?买了惠州还能卖出去吗?会不会像06年买入大亚湾一样，站岗十年，深度套牢。

如果说惠州的房子是一个巨大的谎言，但如果信的人多了，谎言也会成真。

与环京相比，环深有一个最大的差别：选择太少。环京有十三县互相竞争，大家可以选择更有价值的北三县和南三县，而环深却只有东莞和惠州。

惠州既远又偏经济差是事实，惠州楼盘坑多且深也是事实。可是，对钱不多，又不想离开深圳的刚需，你能给到他们更好的选择吗?

自2016年10月调控开始，深圳历经了多次调控、微跌、上涨、横盘的过程，房价最终走出了一个稳步上扬的曲线。

深圳的房子依然不愁卖，但刚需接盘已经越来越吃力。深圳虽然买不起，但几十万的首付，一两百万的总价还是承担的起的，这部分人群，在深圳两千多万的常住人口中，绝对值很是不低。

深圳上班族，手里有几十到一百万现金，没有靠谱的投资渠道，只能选房产。有价值的二线，无房票，资金不够；三四五线，房价也都涨到了一万多，正如有条留言所说，工作在深圳，老家安徽阜阳某县的房价都和大亚湾持平了，如果一定要选一个，难道不选惠州选县城吗?

买在惠州，即使无法实现通勤，但在定居城市五十公里之外安个家，无论如何，也比买在四五六线更有价值，内心更踏实笃定。同时还心存希望惠州房价上涨后可以曲线救国置换回深圳。这是在惠州买房的第一类人。

第二类，买给父母居住。

深圳基本都是外地人。父母在，不远游。既然选择了远游，那等父母年迈之时，还是会有相当一部分人要把父母接到身边养老的。

住在一起不方便，再买一套没能力，就退而求其次，在惠阳或大亚湾花一百多万买一套给父母居住，一个多小时的车程，平时见面和照顾还是很容易的，对老人来说，也更喜欢这里的环境和气候。

第三类，退休定居型。 

第一代第二代深圳人已逐渐步入老年，他们这一代在深圳普遍有房，大多还在市区。

这些人退休之后还住着大几百甚至上千万的房产，除了房子值钱，手头的现金并不多，对他们来说，住着千万房产也是一种资源浪费，有的还有子女买房需求。

会有一部分人，或将房产留给子女，或将深圳房产套现，在惠州购买一套花园洋房自住，多余的资金用来帮补子女或者自己享受生活，这样选择的老年人目前有不少，未来只会更多。

第四类，跟风投资型。 

这一类，全国各个城市都有，城市越热，概念越强，数量就越多，惠州一年十几万套的销量，纯投资比例一定是不小的。

第五类，惠州本地刚需。

第六类，旅居需求客户。

分析之后我们发现，和很多投机严重，基本都是投资客在大举买入的城市相比，惠州其实有着很强的刚需支撑。这个支撑，主要来自深圳，随着深圳房价越来越贵，这个支撑会越来越强。

因为，低价秒杀一切。

临深的惠阳楼盘目前到底是个什么情况，是鬼城还是人居大盘，会帮助我们进一步认识惠阳楼市。

如果有经常经过大亚湾和惠阳一带的，可以发现，相对来说处在中心地带的楼盘入住率并不低，晚上有近半的住户亮灯，周边生活氛围也浓厚，但是稍微偏一些的楼盘空置率还是有点高。

所以，透过另一面看惠州，我们会发现，惠州的房子是被大量实实在在的深圳刚需托举起来的。目前一万多的价格，基本没有透支和水份。

那么，问题来了，惠州到底是坑还是洼地?硬币是有两面的，惠州尤其典型。

如果单看惠州经济、楼盘供应量、与深圳的通勤距离，惠州绝对是一个大坑。

再看硬币的另一面，临深片区缺乏竞争，深圳房价越来越香港化，大量刚需别无选择。惠阳的临深片区，最终一定会成为深圳刚需聚集地，再大的坑也迟早会被填平。

惠州一万多的价格，绝对不高，随着深圳均价的继续上涨，惠州优质片区涨到两万以上是迟早之事。

但眼下的惠州也绝非洼地，每年的天量供应和无序规划，加上严重的同质化竞争，惠州房价横盘容易上涨难。如果惠州政府继续目前的卖地节奏，惠州房价还会在一万多的均价盘旋许久。

那么，惠州的房子到底能不能买?

决心留在深圳，资金又不足的刚需完全可以买，但不要买的太偏，通勤距离一定要考虑。

对于纯投资客来说，惠州不算是一个优质选项，尤其是想暴击的投资客，惠州一定会磨掉你所有的锐气。以政府卖地的节奏和决心来看，惠州注定是一个慢牛市场，楼盘众多，一旦选筹不慎，很可能数年不涨，卖不掉又租不出，成为传说中的惠州填坑侠。

来源：米宅珠三角