“五一”未至，促销先行。“五一”小长假向来是消费市场的黄金期。对于今年的楼市而言，在经历3、4月份的“小阳春”行情打折现象之后，无论是购房者还是楼盘，都对“五一”消费黄金周增添了更多的期待。

记者近期从市场了解到，随着假期逼近，不少楼盘迫于重重压力，开启了一浪接一浪的暖场活动，并以“没有最值只有更值”的折扣优惠，打响“抢卖战”。而作为“五一”战役的另一主角，不少购房者则一边受信贷环境约束持币观望，一边密切观察市场走势，理性入场。

转化压力 9折优惠重现江湖

今年以来，先有房企融资管控“三条红线”，后有银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行限制的“两道红线”，再叠加经营贷、消费贷限制流入等重重政策加码，为火热的楼市上了一道“紧箍咒”，也给那些准备在年后大干一场的房企打了一剂“镇定剂”，认真盘查起了自己的钱袋子。

那些依靠强杠杆撬动快周转，从而实现高利润的品牌企业，虽有各种渠道资源支撑，不至于资金链断裂，但也转为蛰伏姿态，以走量套现为主；那些前期走太快，却又没有强大背景资源支撑的企业，受资金链牵制，则为此前扩张战略买单，无奈寻求合作，或忍痛割让储备地块；而那些原本在品牌市场上不显山露水，但资金链充裕的企业，则迎来了扩张、吞并的好时机。

一位品牌房企惠州区域负责人就向记者透露，近期着重在惠阳、大亚湾看地，“有几个村企用地寻求合作伙伴，我们现有资金相对充裕，正好可以介入。”

这种隐性分化投射到市场，无论蛰伏度日、走量套现，还是回笼资金、伺机扩张，均表现出各楼盘供应量加剧、促销优惠加码，并在“五一”小长假期间，达到新的峰值。

如据惠民之家提供的数据显示，仅以上周（4月19日-4月24日）为例，惠州就有26盘获取预售证，新增供应4916套房源（其中住宅4704、商业212套），其中22盘为老盘加推，华润、隆生等蛰伏已久的纯新盘项目迎来开盘。具体到各板块，大亚湾供应量最大，博罗次之。

在供应量集中放量的同时，各楼盘优惠促销力度不断加大，尤其是一些偏冷区域的楼盘，更是紧贴政策要求，直接打出“9折”优惠的宣传。如碧桂园城市印象推出“五一提前房价”活动，多套以精装交付的特惠房，直降4~8万元；融创臻园推出抄底特惠9折起活动；中投君悦华庭也推出全场97平方米产品9折起的优惠。

而在这些简单粗暴的直接让利之外，一些楼盘或以送装修、或以降首付的方式，吸引购房者关注。如碧桂园云玺推出带精装产品首付20万元起；龙光玖悦城推出首付8万元起、剩余1年半内付，并送2000元/平方米的精装；龙光玖龙台89平方米认购送豪华家电三件套等。

在此之外，惠阳、大亚湾、仲恺、博罗等地的楼盘，为调动中介营销的积极性，还不断加码渠道营销的的佣金比例。如金莎世纪城就直接打出“6%”豪佣的宣传；中投君悦华庭也对外宣称“涨佣”。

综合对比 购房者买房更为理性

楼盘推货、促销忙不停，购房者是否会如愿买账呢？一位地产人士称，当今的楼市，早已过了“购房者跟着楼盘营销走”的时代，“经过多年的市场培育，越来越多的购房者对地产行业发展有了清晰认知，绝对不会你搞个促销优惠，购房者就轻易买单，而是会结合自身实际和城市发展格局，以及楼盘自身品质等综合因素，理性选择。”

该人士的分析，在记者与多位购房人士对话后得到证实。日前在金山新城片区出手买房的购房者陈先生告诉记者，自从有了买房计划以来，自己对惠州楼市的各个区域发展都进行了深入了解，不仅考虑配套是否齐全、交通是否便利，还考虑了区域未来的发展前景，“虽然金山新城片区的购房成本更高，但综合考虑后，还是选择了这里。”

购房者严小姐坦言吃过一次亏之后，买房谨慎理性了许多。“我买第一套房子的时候，就是贪便宜，买到了惠博大道上。住了四五年，区域依旧没有什么大发展，生活配套也还是欠缺，反观当时买水口、金山湖片区的朋友，不仅生活配套起来了，而且区域有了各种发展机遇，实现了资产增值。”严小姐称，如今自己要换购住房，只瞄向两个方向，一个是有发展机遇的热点片区，还有一个就是有稀缺资源的核心区域，“虽然购房成本增加了，但日后住起来更方便且还能实现资产增值，这样一想，压力大点也能接受。”

在仲恺某楼盘营销中心，购房者小林虽然表示会视楼盘折扣情况择机入手，但绝不会单纯因为折扣而就盲目下定。“比如我看中了隆生仲恺花园，是冲着他们的学校配套去的，而且社区环境、交通配套都不错，又是本土品牌开发商建设的，品质信得过。”小林说，只要这个楼盘有折扣优惠，就会出手，“其他同片区的楼盘，如果不是我看中的，哪怕给出再低的折扣，我也不会买。”

购房者变得更理性，也是多个楼盘销售顾问的共同认知。金山新城一楼盘营销负责人表示，虽然华润置地曦江润府近期开盘受到热捧，且价格打破区域天花板，给市场带来了较高的心里预期，但落实到实际，却并未产生想象中的蝴蝶效应，“总的来说，还是购房者变得理性，不会盲目下定。而且现在信贷环境约束，那些需要腾挪房产才能实现买房愿望的改善型群体因为按揭款下不来，导致买房周期变长，一定程度上影响了市场上的活跃度。”

“我感觉只要银行信贷环境不放松，跑量套现就会是房企的第一要务。特别是按照往年惯例，下半年市场供应都会爆量增加，在剧烈的市场竞争下，优惠促销就会持续下去。”有过多次房产置换经验，并长期关注惠州楼市发展的崔先生提醒，不是特别着急用房的购房者，可以冷静对比再下手，“今年应该有抄底捡笋货的机会。”

惠州中原战略研究中心高级经理叶玉定在对后市进行分析时也认为，从如今的市场来看，惠州楼市两极分化严重，加之当前银行利率上浮的影响，在一定程度上会增加购房者的置业成本，加重客户观望情绪，根据市场销售、资金压力以及行业竞争加剧等因素，预计房企会加大打折促销力度，加紧跑量。