日前，新修订的《惠州市市直房改住房上市交易管理办法》（以下简称“管理办法”）正式通过惠州市政府常务会议印发施行，惠州房改房出售有了法规依据和流程指引。

据惠州市住建局统计数据显示：在过去3年，惠城区每年上市交易的房改房约100宗左右。《管理办法》的修订将有效规范该类型房屋的上市交易，通过对房改房上市交易的行为及相关税收政策的进一步明确，有效的保障房改房上市交易规范有序。

房改房交易流程有别于普通住房

据悉，房改房是我国二十世纪90年代城镇住房制度改革的产物。具体到惠州，1991年开始房改，按成本价购买的房改住房享有完全产权，按标准价购买的房改住房享有不完全产权，其中80%归购房职工，20%归原房改单位。从1995年批准房改房上市交易，25年来惠州完成了大部分房改房的上市交易。

新修订的《管理办法》指出，房改住房是指职工按市房改售房方案购买的住房，包括按房改成本价、标准价购买的住房。

其中按成本价购买的房改住房享有完全产权；按标准价购买的房改住房享有不完全产权，其中80%归购房职工，20%归原房改单位。按成本价购买的房改住房在办理不动产权证书时在附记中标注“按成本价购买，享有完全产权”；按标准价购买的房改住房在办理不动产权证书时在附记中标注“按优惠价购买房改房”。

不同于现有的住房交易，房改房由于其不完全产权的特性，上市交易流程有别于一般住房。记者注意到，过去25年来，惠州相关的房改房上市交易办法也经历了多次调整。当前版本修订也是结合新阶段的市直房改房上市交易的实际需求，通过细化房改住房上市交易的行为和明确交易税费政策进一步完善市直房改房上市交易。

《管理办法》介绍，房改住房上市交易行为细化为买卖、赠与、抵押等处分行为以及不动产登记部门依据人民法院生效判决、裁定办理的房改住房产权变更登记行为。

改变不完全产权属性需补交房款

对于按成本价购买的房改住房上市交易的办法指出可直接到房产交易及不动产登记部门办理相关手续；按标准价购买的房改住房上市交易及其他因法院强制执行导致不动产权属变更的行为必须按规定补交房款，再办理不动产产权变更登记。

按标准价购买的房改住房因继承、夫妻财产约定、离婚析产等不属于上市交易行为的事由须办理不动产权变更登记的，申请人可选择补交房款，办理完全产权不动产登记；或者不补交房款，保留标准价购买的房改住房性质，仍属于不完全产权。

如何计算房改房交易应补交房款额度？该《管理办法》指出为房改住房增值部分的20%。现总房款按市场评估价计算，公式为：应补交房款=（现总房款-原房改时已交房款）×20%。补交房款有产权人交回原产权单位存入住房基金专户，原单位已撤销的则直接缴存市财政国库账户。

在交易税费计算方面，《管理办法》明确职工购买的房改住房，按现行的税收政策。首次上市交易：免征增值税（及其附征的城市维护建设税、教育费附加等）、土地增值税和印花税；个人所得税按有关法律、法规及政策规定依法征收；按规定补交的土地出让金，免征土地权属转移的契税；按规定补交的房款，应按照规定缴纳契税，具体将按有关税收政策执行。以成本价购买的房改住房，出售收入全部归个人所有。

此外，该《管理办法》还明确了三种不允许上市交易的房改房情形，分别是：1.有产权纠纷的住房，2.校园内及其他不能分割及封闭管理的住房，3.被依法查封或者以其他形式限制权属转移的住房。