说起房价，人们很自然就会说“房价一直涨”。也正因为有这样的观念，人们才会一直追逐着房价，拼命地买房。

但是，“房价一直涨”不等于“买房一直赚”。确实，从1998到2018，这30年来看，房价确实涨了。但房价的上涨，并非直线上涨，其中几次调整波动，非当事人，是不能体会的。

也许你看到了很多人因房而富，却忽略了在房价波动时期他们的纠结与痛苦；也有很多人，会抱怨“哎，当年再坚持一下就好”，但如果时光倒流，面对房价崩溃的大环境，他有勇气坚持吗？

谁都不要嘲笑谁是懦夫，恐惧，这是人的本能。

贪婪的本能支配了房价？

2008年，奥运之后房价开始回调，全国性的，后来为四万亿托起来。

2014年，房价开始连跌，最终超过1年，后来为“去库存”和“棚改”托起来。

相对应的具体市场的调整，比较著名的有：1. 海南大崩盘，海景烂尾楼，一度成为“景观”。2. 温州民间借贷危机，资金链的断裂造成了炒房客断供，温州房价当时可是实打实的腰斩，多少人财富一夜变成负债，温州房价至今未能回调至当年最高点；3. 香港，现在香港的房价，给人望尘莫及的感觉，但回顾1997年到2003年一段时间，房价大跌，让无数坐在财富大厦上的人，瞬间沦落为“负资产者”，断供者屡见不鲜。

然而，只要稍有希望，人们还会重回房地产。他们并不会为失败者的经验束缚了手脚，也不会因为房价曾经暴跌而考虑风险。

他们忽略了，即便是房价一直涨，有多少普通家庭能撑过那几年？别羡慕那些因房致富的人，他们之所以成为“房叔”，并不是因为曾经买过多少房子，而是他们能持续拥有能为自己带来利润的房子，以及其他产业带来的风险对冲，从而保证了财富稳步的增长。

简单说就是：这些以房为富的人，本来就有一定的赚钱能力，房地产只不过是放大了他们的财富；而另一方面，如果没有赚钱能力，盲目介入房产投资，房地产就会掠夺这些人的财富。

所以，普通投资者，无论何时都要慎之又慎，尤其是在房价高位调整时期。

房价，从没有支持的地区坍塌

那么现在买房也好，卖房也罢，应该如何考虑？

现在买房，自住也就罢了。如果想投资赚钱，那就要做好长期的准备以及机会成本的付出。

如果卖房，则首要考虑的是，哪些地区的房子抗跌，不抗跌的，统统出手，没有什么好犹豫的。显然，远郊的房子，三四线城市新区的房子，都是后期上涨乏力，短期下跌迅速的物业。无论是三四线，还是一二线，中心城区占有着资源的优势，且总会有人因个人需求，买来自住。因此，即便是小幅波动，交易中议价空间变大，也不会轻易下跌。

相反，那些纯粹靠概念炒作的“新区”“新城”，未来的风险就大多了。很多规划仅仅停留在图纸上，未来变数多；如果某一天上面一拍脑袋，规划重制了，那时候再想抛售掉这些“垃圾资产”的人，就不是你一个了，到时候更难以卖出。

违约，从来都是小人干的事情

此外，除了区域，还应该注意到一些现实的问题。最直接摆在购房者面前的，就是开发商。

有很多二三线城市，一些小开发商会在边边角角拿一些小的地块，以“精品住宅”的名义发售。这种小盘有个最大的问题，手续不齐风险大。

要知道，投资渠道缺乏不是普通投资者面临的问题，更多高净值人群，他们也苦于资金无处安置。于是一部分人选择了跟风搞开发。

不过房子不好盖，首先，手续审批就是问题，多少楼盘买家都入住好几年，房证还没有下来，贷款也拖着未办理。房贷打折好时机错过了，利率上浮带来的购房成本，还是买房人来承担。万一赶上个限购，更难受。

其次，偷工减料，房屋质量堪忧。大开发商屡有爆出问题，何况这些没有经验和资质，只是想从中捞一笔的小开发商呢？

总体来说，对于购房者，新的形势下，买房要考虑三点：一是自己的风险抗力，莫求规模，最终落得断供的悲惨结局。二是房子的潜力，当下别求暴涨，而是要考虑抗跌。三是项目的选择，在一线城市的黄金区域买了烂尾楼，一样是非常恶心的事情。

对于投资者和高净值人群，新的市场趋势下，一句话概括就是：握紧钱袋子，少负债，多观察；不要用排名在前几位的财富规模，去做跟风吃屁的事情——当下的形势还未必吃到热乎的。因此，放开眼光，从更安全的发达市场中寻找更为稳定，有增长前景的项目，比死守尚未建立市场规则，或者政局不稳的地区，要明智的多。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。