5月20日，央行将5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调15个基点至4.45%，在前期差别化住房信贷政策指引下，部分城市首套普通商品住房贷款基准利率可下浮至4.25%。据惠州市房地产业协会不完全统计，截至5月31日，惠州33家银行中，包括工行、农行、中行、建行四大行在内的13家银行可按照4.25%申请首套房贷利率，有力降低了市民置业成本和还贷压力。业内人士表示，当前房贷利率已处于相对历史低位，是否出手置业，如何申请到更加优惠的房贷利率需要注意的事项不少。

留意房贷利率确定时间

“没想到我的房贷利率批下来后变低了。”5月中旬，已购置过一套小两居的李先生夫妇为改善居住再次置业。在金山新城某楼盘付完首付的夫妻俩，与现场销售洽谈办理房贷时发现，现场有四家银行驻场提供咨询，其中一家银行表示可申请5.0%的房贷利率，另一家银行则表示李先生夫妇均有稳定工作，根据他们薪资收入以及银行流水等，确定他们还款能力较强，为银行优质客户，可申请房贷利率4.8%的贷款，即按照当时的基准利率上浮20个基点。

李先生夫妇当下便决定选择提供更优惠利率的银行办理按揭贷款，而在办理过程中，正好碰上央行宣布5年期以上LPR下调至4.45%，惠州房贷利率进一步下调至最低4.25%。日前，李先生夫妇接到银行通知，其申请的房贷已放款，房贷利率确定为4.25%。住房按揭贷款审批下来后，李先生夫妇颇为惊喜。因为当初提交审核资料时，工作人员表示房贷利率大概为4.8%，没想到赶上利率下调，享受到更优惠的政策。

事实上，近两个月房贷利率变化颇快，不少购房者在申请房贷的过程中，碰上房贷利率下调。不过，也有些购房者表示，他们最后批下来的房贷利率是以面签时约定的为准。一位在银行房贷部门工作的业内人士告诉记者，每个银行的规定不一样，如李先生夫妇这类情况，是由于为其办理按揭的银行，房贷利率的确定是以审批时间为准，如果在办理过程中遇到市场房贷利率发生变化，便会对购房者最终的房贷利率产生影响。而目前更多银行则以面签时约定的利率为准，约定好上浮（或优惠）的基点后，在办理过程中不再改变。建议大家在与银行洽谈时问清楚相关情况。

面对目前房贷利率的下行趋势，一位业内人士表示，购房者可多与几家银行沟通争取，根据自身工作收入、还款能力等条件综合考虑，选择提供更优惠利率的银行。此外，需要注意的是，由于房贷利率政策与银行落地执行之间有一定的时间差，对于一些正在进行中的交易也产生了影响，近期有一些购房者面对下调的利率，选择暂停正在走流程的批贷程序，重新申请更优惠的利率。“如果重新走贷款流程，购房者需要注意购房合同中约定的按揭办理时间，以免为了获得更优惠的房贷利率，导致按揭申请时间过长而造成违约。”该业内人士提醒。

公积金贷款只能用两次

相比商业贷款，公积金贷款基准利率为3.25%，对于一些购房者而言，自然是更优的选择。陈先生一家是第二次购房，早年购买的那套房子使用过公积金贷款，但目前已结清贷款。打听到公积金能使用两次，陈先生很是惊喜，毕竟用公积金贷款能省不少利息。

根据《惠州市住房公积金贷款办法》，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

陈先生通过查询得知，在首次购买的房子还清公积金贷款后，他们家还有一次使用公积金贷款的机会。但由于公积金贷款的购房套数认定实行“认房”又“认公积金贷”的标准，陈先生名下的房子虽已还清贷款，但此次贷款仍被认定为二套，夫妻俩可申请50万元的公积金贷款。并且，按照公积金贷款规定，购买二套房，面积144平方米（含）以下，贷款利率按同期首次使用住房公积金贷款利率1.1倍执行，即3.575%。

记者咨询惠州市住房公积金管理中心获悉，以家庭（包括申请人及其配偶）为单位已经使用过两次公积金贷款的，不管现在其家庭有无房产，再购房时，都不能再使用公积金贷款。若第一套房的公积金贷款（含纯公积金贷款和组合贷款）没有结清，再买第二套房是不能使用公积金贷款的。

提前还房贷需综合考虑

此前不少市民在房贷利率高点办理了住房按揭，如今即使LPR下调，但加点是不变的，部分人便有了提前还款的打算。

根据中国人民银行公布的数据，今年以来，2月、4月新增的居民中长期贷款为负，为2007年有统计以来唯二两次出现负增长。这说明居民按揭贷款的偿还量高于新增按揭贷款量。居民部门出现短暂的主动去杠杆现象。

在获批房贷利率高于现行主流利率的情况下，提前还贷是否划算？以方正证券研究所的测试案例来看，在房地产上行周期中，按揭利率相对高点的2018年购房，申请100万元的商业贷款，贷款年限30年，房贷利率为5.7%，2018年10月首次还款，如果选择还款4年后2022年10月一次还清，以等额本息方式计算，最后一次性还款（余26年）94.94万元，可节省86.14万元利息，平均年节约利息3.31万元。

一位业内人士认为，关于提前还款是否划算，需根据个人或家庭的具体情况而定，除了房贷利率与理财收益率外，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。另外，他建议前期按揭利率较高的市民，在符合相关条件的情况下，可优先考虑商转公、商转组合贷等方式节省房贷利息。

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惠州新房网签连续5周破千套

进入6月，惠州信贷环境进一步放松，首套房贷利率低至4.25%，叠加系列楼市利好政策出台，给市场回稳注入较大动力，刚需入市意愿明显增强，惠州新房网签已连续5周过千套。

据惠民之家数据研究中心监测，2022年第23周（6月6日-6月12日）惠州新建商品住宅成交1386套/15.54万㎡，套数和面积分别环比上涨33%、35%。

从区域来看，惠阳区一改往昔颓势，第23周网签321套居全市之首，除惠阳区外，博罗县和惠城区亦表现亮眼，分别网签278、268套，排各区县第二、第三位。梳理数据发现，今年以来，博罗县的成交数据在惠州各区县中颇为突出，尤其是邻莞区域，有相当不错的表现。上周博罗网签排名第二，有3个项目上榜全市单盘网签量前10名。

在供应方面，第23周全市只有惠阳、博罗和惠东3个县区新增住宅供应861套，惠阳区是供应主力占比近8成。5月以来，惠州新房供应有所减缓，以积极去库存为主。

惠州中原战略研究中心认为，单就月内成交走势来看，由于4月清明、5月“五一”及6月端午小长期均处于月初，且各自走出一波成交小高峰，因此4、5、6月实时来访及认购量均呈现月内前高后低的走势；但按整体月度走势来看,项目促销政策持续发力，叠加政策及宏观层面的刺激，实时数据仍是展示出逐月缓慢抬升势头。