春节假期刚过，楼市利好消息便接踵而至。根据新闻报道，全国多地陆续出台各类稳楼市政策，银行住房贷款出现了明显松动，不仅放款速度加快，利率也频频下调，在惠州，目前首套房贷利率也全面回归“5字头”。与此同时，记者关注到，各大楼盘恢复正式营业后，现房开始刷屏。

购房者对现房置业意愿更高

近日，记者走访市场了解到，惠阳某临深楼盘现房发售，叠加大幅度的优惠活动，取得了不错的销售成绩。“节后上班第二天便成交了37套。我们楼盘主推建面约44㎡的带装修公寓，总价仅20-27万元，单价约6000元/㎡，现房发售。”该项目现场销售温小姐向记者透露，近期项目成交很好，一方面是因为优惠促销力度，另一方面是由于楼盘现房发售，打消了购房者的诸多顾虑。

记者咨询惠州多名意向客户发现，购房者面对现房时置业意愿更高。实际上，惠州楼市经历了2021年的降温后，供应的现房楼盘也愈发增多。记者留意到，春节假期过后，“现房”“准现房”这两个关键词，在各类地产推广文案中的出现频率明显变高。

现房刷屏拉动成交

记者近日重点抽查了惠城区、仲恺高新区、博罗县、惠阳区、大亚湾区5个县区的100多个在售项目，发现有23个现房（准现房）楼盘。其中，惠城区与惠阳区数量最多，均为7个，紧跟在后的仲恺高新区有4个，博罗县以及大亚湾区则分别有3个和2个现房（准现房）楼盘。

记者梳理发现，这一批现房（准现房）当中，不乏一些市场上较为热门，地段、配套等方面具有优势的项目。比如惠城区的金裕星河丹堤、梵高的花园，惠阳区的惠州星河丹堤、碧桂园·润扬溪谷等，在市场上的表现均比较亮眼。

资深渠道销售纪先生向记者表示，去年市场受到较大影响，因此销售周期拉长，部分期房已转成现房。随着时间推移，存量房的数量还将逐步增加。特别是惠湾区，越来越多的项目开始以现房作为卖点来吸引客户。“对于客户而言，这也是好事，毕竟现房的置业风险更低，我们也更好推广。”

满足两个条件可被认定为“跳单”

日前，一则明星夫妇购房跳单的传闻在网上引发广泛关注。事件持续发酵，网络上的讨论热度也在不断攀升，同时还引发了公众对房产交易中跳单行为的关注。“网上热议案例是否为跳单目前还没有明确定论，但现在行业内确实存在一些金额较大的跳单行为，尤其是豪宅跳单较多，因而容易受关注。”知名地产分析师严跃进分析道。

记者调查发现，房产交易中跳单现象时有发生，多名房产中介人士均表示曾遭遇过购房者跳单，近期某企业跳单还被判赔中介费。那么，法律上如何认定跳单行为，购房者的跳单行为需要承担怎样的责任，中介机构如何防范跳单行为？记者就此采访了律师进行解答剖析。

购房者跳单时有发生

何为跳单？广东卓凡律师事务所游子铭律师表示，房地产交易中常说的跳单行为也叫“跳中介”“飞单”，简单而言是指委托人（购房者）为了规避或者减少与中介人约定支付的居间费用（中介费），跳过中介人签订买卖合同的行为。

游子铭介绍说，常见的跳单行为有三种典型方式。一是委托人利用中介提供的交易信息（如房产信息、相对人信息），直接与相对人达成买卖交易；二是委托人利用A中介提供的交易信息，托B中介去找相对人促成并达成交易；三是A委托人利用中介提供的交易信息，让B委托人去与相对人达成交易。这三种形式目的都是绕开中介人，从而规避或减少中介费。

近日，记者随机采访了惠州多名房产中介，不少人表示曾遭遇过购房者的跳单行为。

大志是某大型连锁房产中介公司江北分店的置业顾问，2020年他曾带着一家人到门店所在的小区看房。“当时他们看完房子还挺满意的，跟房主聊了很久。然后说回去商量一下再决定是否购买。”大志说，过了两天，当他再次联系买方客户时，对方表示资金上遇到问题，暂时不考虑再买房。然而几个月后，他带其他客户前往该小区看房时，却发现对方一家已搬进那套房子。

无独有偶，类似的事情在二手房经纪人小伍身上也发生过。“去年7月份的一个周末，有位客户在某房地APP上跟我说要看水口某小区的一套房子。我带着客户去看房，客户想加房主微信，我当即阻止了。”小伍称，过了几天她再次联系房主时，得知那名客户私下找到了房主的联系方式，并绕开她与房主洽谈。

认定跳单需满足两个条件

由于跳单行为频发，这类纠纷也时常被媒体曝光。有时购房者跳单后，房地产中介公司会起诉购房者要求其承担赔偿责任。近日，记者登录中国裁判文书网检索发现，此类案件的判决结果不尽相同，有的中介诉求被法院完全驳回，有的则会被法院支持得到一定赔偿。

那么，跳单行为有怎样的法律责任，在司法实践中又如何认定？游子铭称，跳单“飞单”涉及的是民事法律责任中的违约责任问题。我国《民法典》第961条至第966条规定了中介合同以及违约责任，其中第965条专门对跳单行为及法律责任作出明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

游子铭表示，在司法实践中，判断是否构成跳单，一般从以下两方面进行审查。一是委托人与中介人之间是否存在合法有效的中介合同，以及中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。二是委托人是否利用了中介人提供的交易信息与相对人达成买卖交易。

■律师建议：

依法订立合同 完善服务项目步骤

现实生活中，大量的跳单行为常出现在中介人自身职业素养不高，服务流程随意不规范、不明确的情况下。如在前期没有明确说明中介费用即开展中介工作，服务期间不专业不细致导致无法掌握委托人与相对人的需求信息，从而淡化中介自身在过程中的参与度，最后如果买卖双方为了更多优惠条件，跳开中介人达成合作意向，那中介人就是竹篮打水一场空。对此，游子铭建议，首先应规范中介服务流程，提升中介服务人员或经纪人员职业素养和服务质量。

此外，游子铭还建议，中介人员提供居间服务时，要加强法律意识，依法依规订立合同，完善服务项目步骤。“在因跳单引发纠纷的司法案例中，有部分中介人提出诉求未被法院支持导致败诉的原因，是没有签订合法有效的合同，所以中介人要注意合同的形式、内容、约定的佣金比例、违约行为、责任承担等方面约定条款是否符合法律规定。在合同中将服务项目明确细化，双方权利义务得以明确，中介人的权益才能得到有效保护。”他补充道。

深圳二手房交易系统上线

◎相关链接

2021年11月，新版二手房交易网签系统正式在深圳市住建局官方房地产信息平台上线，居间模式退出深圳历史舞台。 不同于以往深圳实行的双边代理居间模式，新的交易系统在国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。 深房中协表示，新系统的上线，意味着居间模式将彻底推出深圳历史舞台。单边代理的交易模式，将打破现有行业竞争格局，业内所有的中介机构不论大小均有平等的服务机会，企业比拼的不再是资金与规模，而是信誉与服务、专业与能力。 记者了解到，深圳二手房交易新系统有三个亮点。一是深圳二手房买卖全部交易流程都将在线上完成。二是委买委卖先行，卖方最多可以委托3家中介机构卖房，委托时间最长不超过120天，且首家被委托卖房的中介有独卖权，买家则可以同时委托多家机构买房。在完成委卖协议录入后，系统中所有的合格中介都可以看到这套单位，都可以作为该套房的客源交易方。而且在新系统中，传统的无执业资格或“黑中介”将无法进行交易。三是覆盖面广，包括法拍房在内的二手住宅、公寓、写字楼等交易，都需要通过该系统完成。