近来，惠湾楼市迎来了刚需置业窗口期。 惠州报业全媒体记者周楠 摄

“最高可送35万”“9折再送车位”“首付可分期10年”…… 受到疫情防控影响，虽然2022年春天楼市政策暖风频吹，惠阳、大亚湾区域（以下简称“惠湾区域”）的房地产市场复苏仍暂时受阻，新房库存高企、成交仍处低位，使得以价换量在惠湾市场常态化。但另一方面，惠湾区域比邻深圳，地处深圳都市圈的核心位置，区域基本面仍然向好，业内人士表示，经过一段时间的调整之后，惠湾楼市迎来了刚需置业窗口期，需要特别提醒的是，由于区域二手房市场尚不成熟，房子相对较难转手，非自住型群体要谨慎选择。

库存高企现房增多

从数据来看，目前惠湾楼市尚在低位盘整期。而将统计数据的时间线拉长则发现，惠湾区域的一手商品房成交自去年下半年开始，已持续低迷。

与新房成交形成鲜明对比的是日益增长的库存量。数据显示，截至3月底，惠阳一手商品房库存面积约为524.94万平方米，大亚湾一手商品房库存面积约为326.63万平方米，两区去化周期均超30个月，比惠州整体去化周期高出许多。

随着新房库存不断积压，惠湾市场上的现房亦越发增多。“现在购房有98折优惠，还能送车位和10年物业管理费。”德洲城销售刘小姐告诉记者，项目的优惠折扣在惠湾区域并无太大优势，但胜在现房发售，客户可以对房子进行实地考察，而且即买即住。

目前惠湾区域不少楼盘以现房或者“准现房”作为卖点，促进客户成交。据记者不完全统计，惠湾区的新房楼盘中，销售现房的超过11个，还有大中华幸福城等一大批项目预计2022年上半年交付。对于置业客户而言，市场上现房增多，意味着房源选择空间变大，有更大概率能买到合乎心意又无需担心交付问题的房子。

楼盘促销力度空前

经过这一段时间的调整，惠湾楼市在现房日趋增多的同时，楼盘促销亦常态化。其实，去年上半年，惠湾市场已有部分楼盘推出让利活动，但一开始促销幅度相对较小，并未引起过多关注。转入去年下半年，特别是“惠八条”出台后，惠湾楼市下行明显，力度空前的优惠陆续登场，不少楼盘甚至因为优惠幅度过大，引发老业主维权投诉。例如，去年9月，张某在网络问政平台投诉，碧桂园惠湾区域多个项目，送十几万到几十万不等的“家私卡”或首付，有项目实际折扣低至7折，严重影响之前买房客户及周边住户的利益。

老业主们的不满也抵挡不住市场趋势，随着时间推移，惠湾区域进行大幅度促销的楼盘已占据大多数。记者走访发现，持续性输出9折的楼盘，在该区域不胜枚举。“优惠力度大的楼盘很多，如合生时代城9折起再送10-12万大礼包，金辉信步雅苑最高送装修款35万元，还有些楼盘推出长达10年的首付分期活动。”深耕惠湾区多年的中介宋先生表示，如今的惠湾市场优惠五花八门，购房者的上车门槛较低。

“自去年下半年以来，政策收紧、投资客退场，惠湾楼市处于逐步下滑状态，本来今年3月份有望复苏，然而深莞疫情持续发酵，惠湾这个临深区域自然受到严重影响，一方面占比较大的深圳客被拒之门外，另一方面本地零星发生的确诊病例使得枕戈待旦的惠州持续加强防控，限制人员流动，本地客户也大大减少。”惠州中原战略研究中心高级经理叶玉定表示，销售不畅导致资金回流困难，加之融资渠道持续处于紧缩状态，使得许多开发商不得不选择“保流动性优先于保房价”的决策，加上“僧少粥多”，项目间激烈竞争，开发商促销优惠力度可谓非常之大，降价促销手段花样繁多，甚至有开发商祭出了“零首付”购房优惠。

叶玉定提醒，不管是从国民经济及房地产行业发展需要，还是从深圳都市圈长期发展潜力来看，惠湾楼市回稳是必需也是必然的。因此，在市场处于筑底期，房贷利率大幅下降，开发商优惠力度较大，供应量十分充足的背景下，正是刚需上车窗口期。

提醒

转手相对困难 避免短期内置换

虽然惠湾楼市现下处于筑底期，对于刚需客户而言，是不错的购房机遇，但置业时也要充分考虑自身需要，尽量避免短期内产生置换需求。

“我之前在大亚湾中心区买了一套小两房，想着趁房价便宜，卖掉再换套位置好点、户型大点的房子，但是挂牌近两个月也没有客户上门看房。”准备换房的王先生告诉记者，大亚湾区由于新房库存量大，二手房市场需求较少，地段不占优势的房子，转手比较困难。

中介宋先生表示，购房应做长远打算，惠湾区域二手市场尚不成熟，成交少，将来的置换会相对困难。因此，建议想在惠湾区域买房的客户，要从居住的角度来考虑，多关注当前的“所见即所得”。