随着疫情防控常态化，惠州房地产业复苏迹象明显，但在刚刚过去的传统销售旺季“金九”，已连涨6个月的行情却戛然而止。

据统计数据显示，刚于8月刷新销售峰值的惠州楼市有所回落，9月份，全市（四区三县）新建商品住宅网签销售187.5万平方米，环比下跌14%。与此同时，供应则继续放量，单月271.75万平方米的新房供应量刷新年内峰值。

供需相悖的市场行情将如何演变？企业投资是否会受到影响？市民置业该如何选择？近日，围绕上述问题，记者展开了多方走访，探寻惠州楼市未来的走向。

市场交易▶▷成交量中止“六连涨”

10月15日，惠城区江北某沿江楼盘在各网络推广平台更新信息：23/24栋新品在售，建筑面积约140—409平方米。而实际上，在售楼栋产品早在9月4日便已推出，对比楼盘此前几批次产品均推出即售罄局面，当前产品销售情况并不乐观。

“行业风向好像有些变了，市场观望的情绪正在变浓。”在江北西区某项目担任营销经理的李女士称，在刚过去的9月和国庆假期，看房的上门客户数量还是比较多的，但客户相较之前变犹豫了，到访客户的真实成交率降低近四成。

类似情况并非孤例，随着新一轮的楼市调控的深化，“脱缰”的市场供需正在降温，并逐步恢复理性。

作为传统的销售旺季，“金九银十”的销售情况也体现了这一特点。惠州楼市自2月探底后连续6个月的连涨势头暂时中止，曾被频繁刷新的交易数据理性回落。

据官方数据发布平台惠民之家的监测数据显示，9月份，惠州全市（四区三县）新建商品住宅网签交易房源数量17692套、销售房源面积187.5万平方米，环比8月20346套、217.95万平方米的交易值，分别下跌13%、14%。

具体到各县区，则表现各异。作为传统居住区域的惠城和博罗仍保持着小幅的环比增幅，其余县区则环比回落。其中，8月表现最突出的惠阳、大亚湾降幅最为明显，环比下跌37.7%和18.5%。而从各县区销售的占比权重来看，惠城、龙门表现稳定，其余县区受政策和周边城市行情变化影响，销售规模占比月度变动幅度明显。

“楼市供需在过去几个月非常敏感的，受疫情发生后各方合力助企复苏、周边城市调控升级等刺激，惠州楼市出现了一定波动，但随着信息充分释放，市场自然也将恢复理性。”楼市资深人士、天策行机构联合创始人李建锋称，市场选择虽然具有阶段性的盲目性，但随着市场各类资讯回归平稳和利好信息落定，市场需求也将逐步恢复理性。

李建锋认为，市场需求层面出现观望情绪属于意料之中。他介绍，随着政府部门系统部署市场专项整治行动，前期逐步“膨胀”的市场预期得到抑制，市民对市场后续的走势也有了新的看法，购房选择稳步回归理性。

房源供应▶▷单月供应量创年内新高

从市场供应方面来看，尽管“金九银十”作为传统的销售黄金周期对购房市民的指向性减弱，但开发企业仍然寄予了较高期望。

数据显示，9月，在新房销售量环比回落的情况下，市场同期的新房供应房源规模则达到了25777套、供应房源面积271.75万平方米，环比8月的17782套/188.57万平方米分别上涨45%、44.1%，成为年内楼市供应的新高点，与去年同期基本实现持平。

“惠州楼市长期以来都存在着不均衡发展局面，在今年疫情防控态势下，这种不均衡表现变得更加明显。”世联行粤东公司董事总经理周玉仁介绍，从今年各楼盘和各区域的交易表现就可以发现，疫情发生后市民购房的选择和投资逻辑一定程度上都已经发生了改变，对于核心地段和核心楼盘项目的关注度明显加强。

9月的市场供应数据也印证了这一判断。从各县区的供应情况来看，惠阳、仲恺和大亚湾3个销售热门区域的房地产企业推售热情积极，单月供应新房规模分别达到了5939套、5015套和5572套，创下年内最高推售值；惠阳和博罗则保持着前期的高位推售规模，分别达到3118套、3718套；此外，惠东等县域市场火力全开，环比涨幅120.6%，单月推售量也达到了2135套的规模。

“虽然疫情防控态势好转后，惠州楼市复苏迅速，楼市交易规模不断跳跃增长，但‘脱困’上岸的只是少数企业，更多的楼盘项目仍然面临较大的业绩压力。”位于惠东滨海线的某楼盘项目负责人彭先生表示，前期的市场对于县域市场影响并不大，大家都铆足了劲希望在“金九银十”实现“破冰”。

值得注意的是，这种看法同样也得到了多个热销城郊项目的认可。位于惠城水口的某项目营销负责人就直言：“前期市场的火热并不包括我们的项目，对于我们城郊项目来说，乘着市场走高的契机加速推货走量是当前最为迫切的事情。”

以惠城区为例，在9月的推售过程中，位于小金口和水口片区的中骏丽景府、保利鹿江来和新力城等项目均多批次领取预售许可证，推出新房入市。另外，该片区内的珑悦花园、蘭台府、君尚瑞景、尚东公馆等多个项目均实现推售，成为城区市场供应的主力。

“市场行情一直都在动态的变化之中，推售机会也是稍纵即逝，加速推出来不一定能够卖得好，但推向市场总有个期盼。”周玉仁称，企业加速推售也是必然之举，随着年末临近，企业的业绩压力也将进一步凸显。

库存增加▶▷新建商品房可售房源达到156124套

聚焦9月的市场供需情况可以看出，尽管该周期内187.5万平方米的新房销售规模保持高位值，但对比同期推售入市的271.75万平方米供应房源数，意味着当月市场出现了84.25万平方米的新增可售房源面积，这使市场潜在的库存风险引起关注。

据世联行大数据中心监测数据显示，截至2020年10月初，惠州全市新建商品房可售房源规模已经达到156124套、可售面积1818.6万平方米。该机构分析指出，按照市场近12个月月均153.04万平方米的去化速度计算，当前市场库存房源去化周期将达到12个月左右。

不只是既有的存量房源面积规模增大，正在建设进程中的新增房源规模同样巨大。据市统计局、国家统计局惠州调查队此前联合发布的《2019年惠州国民经济和社会发展统计公报》，2019年全市商品房施工面积9105.16万平方米。另外，据惠州市自然资源局8月初公布的各县区住宅土地出让计划和存量土地信息，未动工土地面积共计达到1118.53万平方米，若全部动工将提供近3000万平方米房源规模。

“关注当前的市场开发环境，存量用地尽管面积规模大，但相对来说入市节奏并不快，后续市场库存风险最大的地方除了有序消化已完成供应的存量土地和房源，还在于不断提速的经营土地挂牌出让。”惠州楼市资深专家胡光宇直言，不同于以往，当前的土地出让对项目配建要素、动竣工时限要求更加规范，基本避免了企业囤地不建的问题，集中挂牌交易的土地建设房源都将在一两年内密集推出。

依据惠州市公共资源交易中心土地与矿业挂牌交易系统显示的信息，仅在9月，惠州就有29宗经营性用地完成出让，总成交用地面积137.41万平方米，成交金额107.64亿元。其中，方直集团、泰丰地产分别在江北溢价拿地，楼面价格分别达到了7481元/平方米、7784元/平方米。

另外，从土地出让规模上来看，仲恺高新区仲恺大道沿线17个城市更新单元22宗地块密集挂牌备受关注，共计用地面积规模达到440万平方米，供应房源面积将达到1500万平方米左右。

“结合楼市调控常态化的背景，当前市场集中的土地挂牌和被企业推高的地价都将为后续市场带来不小的压力。”胡光宇介绍，按照目前惠州楼市的需求规模和价格水平，集中的房源供应入市必然带来市场竞争的激化，库存量的加速走高也将对市场的健康发展带来冲击。

后市将如何发展？胡光宇认为，惠州长效利好明显，但企业投资应该更加理性，严格把控短中周期的政策、供需库存等风险，量力而行。具体到购房市民，胡光宇则表示，一定要保持理性，按需入市，以切实解决自身的居住问题为要，避免跟风入市。